Застройщики прогнозируют рост спроса на новостройки на 35–40% из-за предстоящей отмены льготной ипотеки
В апреле 2024 года застройщики Петербурга ввели в эксплуатацию 104,1 тыс. кв. м жилья, год назад строители сдали более 143 тыс. кв. м. В любом случае к 1 мая в городе сдано жилья больше, чем в 2023 году: 1,174 млн кв. м. Девелоперы зафиксировали снижение или небольшой рост продаж в апреле по сравнению с мартом и положительную динамику спроса относительно аналогичного периода прошлого года. Несмотря на традиционный спад продаж квартир в новостройках из-за майских праздников, некоторые девелоперы прогнозируют рост спроса во втором квартале на 35–40%.
По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в апреле 2024 года жилье ввели только в четырех районах. Больше всего новых квартир строители возвели в Красносельском районе города, где было сдано 36,1 тыс. кв. м в трех домах на 962 квартиры. В Невском районе в эксплуатацию ввели один дом на 968 квартир общей площадью 34,9 тыс. кв. м. В Курортном и Пушкинском районах сдали по 7,5 и 7,1 тыс. кв. м. соответственно. 18,3 тыс. кв. м было построено в сегменте ИЖС. Всего к 1 мая в городе построили 1,174 млн кв. м жилья, в апреле 2023 года этот показатель составлял 1,165 млн кв. м.
Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов рассказал «Ъ-СПб», что в апреле объем продаж на петербургском рынке масс-маркета продемонстрировал положительную динамику относительно апреля прошлого года, однако по сравнению с мартом количество проданного жилья уменьшилось. «Мы связываем это с поступательным сокращением покупательской активности,— объясняет господин Ефремов.— С одной стороны, те покупатели, которые могут приобрести квартиру по действующим условиям, не откладывают покупку, с другой, ввиду инерционности рынка недвижимости ужесточение финансово-кредитной политики ЦБ сказывается на объемах продаж постепенно».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», сообщил, что по портфелю компании продажи в финансовом выражении в апреле выросли на 5% относительно марта. Число обращений в офисы продаж также выросло пропорционально, а показатели спроса демонстрируют положительную динамику.
По мнению коммерческого директора ГК «А101» в Петербурге Марии Орловой, в первом квартале на рынке наблюдалось значительное сокращение числа выдачи ипотечных кредитов, которое было обусловлено заградительными мерами со стороны регулятора, повысившего в прошлом году ключевую ставку, изменившего условия по первоначальному взносу и объявившего о радикальных изменениях в структуре льготной ипотеки. На спрос повлияли и введенные комиссии от крупнейших российских банков. Впрочем, некоторые банки вскоре отменили их или смягчили по ним условия. «В результате всех этих факторов уже в апреле мы увидели значительное оживление спроса»,— констатирует госпожа Орлова.
Вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин согласен, что в марте и апреле спрос на ипотеку стал, если не возвращаться, то приближаться к показателям конца 2023 года — как по доле сделок (75–80% ипотечных сделок), так и по абсолютным цифрам. С этим отчасти связана и положительная динамика спроса в целом. «В структуре наших продаж количество сделок в весенние месяцы 2024 года примерно в два раза больше, чем в январе и феврале, а доля сделок с привлечением ипотеки в апреле составила 69%»,— привел цифры девелопер.
При этом опрошенные девелоперы отмечают сокращение объема предложения в сегменте бюджетного жилья. Господин Софронов говорит, что предложение в апреле пополнилось 15 новыми проектами, но все они относятся к категории дорогих. По словам господина Ефремова, в апреле девелоперы вывели в продажу на 20% кв. м жилья меньше, чем в начале весны. «Это спрогнозированная тенденция: застройщики сдерживают старт новых проектов и с осторожностью анонсируют продажи в уже существующих ЖК»,— обращает внимание представитель компании «Главстрой Санкт-Петербург».
Рост цен на первичном рынке недвижимости Петербурга в массовом сегменте и бизнес-классе с начала года был незначительным, полагают девелоперы. «Средние значения цены «квадрата» в этих сегментах находятся на уровне 220–230 и 305–310 тыс. рублей соответственно. За апрель рост стоимости можно оценить менее чем в 1%»,— анализирует господин Софронов. В премиуме и элитном сегменте цены, напротив, выросли заметно: до 490–500 и 560–570 тыс. рублей соответственно.
По информации госпожи Орловой, в Ленобласти средняя цена в новостройках составляет 154 тыс. рублей за квадратный метр, увеличившись за год на 10%. «Из-за возвращения отложенного спроса, а также из-за завершения программы государственной ипотеки рынок в ближайшие месяцы может ждать дальнейший рост цен,— прогнозирует эксперт ГК «А101».— Второй квартал точно будет динамичнее первого, даже несмотря на некоторую просадку, которая традиционно происходит в первой половине мая из-за праздников. Я предполагаю, что спрос на первичное жилье вырастет во втором квартале к первому примерно на 35–40%». Основные причины этого — снижение спроса в первом квартале из-за ужесточения условий кредитования и формирование отложенного спроса во втором квартале, обусловленного изменениями условий выдачи субсидированной ипотеки, полагает госпожа Орлова.
Господин Софронов не ожидает всплеска покупательской активности. «Спрос в мае и июне, конечно, вырастет. При этом условия уходящей программы льготной ипотеки уже были ужесточены ранее, так что ее доля серьезно сократилась еще в прошлом году, уступив первенство семейной ипотеке по объемам выдачи. То есть потенциал спроса по льготным программам не настолько велик, чтобы говорить об особенном ажиотаже»,— заключает эксперт.