Но возможностей приобретать квартиры в новостройках у петербуржцев стало меньше
В январе 2024 года строители Петербурга сдали 560,8 тыс. кв. м жилья, это больше, чем в январе 2023 года. Продажи снизились примерно на 10–15%, хотя некоторые застройщики зафиксировали рост спроса из-за вывода на рынок своих новых объектов. В целом девелоперы связывают сокращение количества сделок с сезонностью, но застройщики массового жилья все же отмечают, что на продажи стало влиять снижение покупательной способности из-за изменений условий по ипотеке.
По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в январе прошлого года больше всего жилья построили в Выборгском районе, где было введено в строй 110,1 тыс. кв. м в трех домах на 2382 квартиры. На втором месте — Красногвардейский район, где строители сдали шесть домов на 1904 квартиры общей площадью 93,6 тыс. кв. м. В Приморском районе сдали четыре дома на 80,6 тыс. кв. м в 2350 квартирах. Всего в январе в городе ввели 560,8 тыс. кв. м. В январе 2022 года введенного в строй жилья было почти 498 тыс. кв. м.
Опрошенные застройщики в целом позитивно оценивают итоги января по объему реализованного жилья. Продажи по сравнению с аналогичным периодом 2023 года снизились на 10–15%. Генеральный директор Element Development Виталий Коробов сказал «Ъ-СПб», что в прошлом месяце количество сделок снизилось до 10% по сравнению с декабрем, но это не стало неожиданностью.
«Подобная ситуация повторяется из года в год из-за длительных новогодних праздников»,— поясняет девелопер.
С этим согласен Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», напоминающий, что в январе активность покупателей падает всегда — по понятным причинам. И 2024 год — не исключение. «Какого-то провала по сравнению с январем 2023 года мы не наблюдали, показатели довольно схожи»,— говорит господин Фельдман.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге, все же видит в уменьшении количества сделок общую тенденцию на снижение покупательной способности населения. «В годовом сравнении в среднем по рынку спрос на первичную недвижимость снизился на 10–15%. Сказывались в первую очередь изменения именно в самих льготных программах по ипотеке: рост первоначального взноса до 30%, снижение лимита с 12 до 6 млн рублей, правило “ипотека в одни руки” и усиленный банковский скоринг претендентов на ипотечный заем»,— дает оценку госпожа Орлова.
Тем не менее интерес к покупке жилья в новостройках сохраняется. Генеральный директор агентства «Главстрой» Юлия Ружицкая отмечает, что количество обращений в сравнении января текущего года к аналогичному периоду прошлого выросло. «Люди хотят приобретать квартиры, узнают условия, подают заявки на одобрения кредита в банк, но их возможности по приобретению не так очевидны ввиду ограничений, принятых по программе господдержки. Снижение доступности покупки жилья формирует на рынке отложенный спрос, сроки приобретения квартиры увеличиваются»,— описывает ситуацию на рынке госпожа Ружицкая.
Большинство петербургских и областных девелоперов не перестало работать с банками, которые ввели комиссию за выдачу ипотеки по программам с господдержкой (в начале январе о приостановке сотрудничества с ВТБ, «Сбером» и Альфа-банком объявили Setl Group и ГК «ПИК»).
Как объясняет Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», есть категории ипотечных заемщиков, которые отдают предпочтение тем или иным банкам по различным причинам. «Разумеется, условия покупки и то, насколько при этом повышается сумма кредита, им известны. И если покупатель, несмотря на имеющиеся пока альтернативы без удорожания, готов этим условиям следовать, то мы не будем отказывать в проведении таких сделок. Хотя это и ведет к удорожанию квартиры для конечного потребителя, выбор за ним»,— делится господин Софронов.
«Мы заняли однозначную позицию: дополнительные комиссии банков могут только навредить всей отрасли, поскольку полностью покрыть их из собственной прибыли будет затруднительно даже очень крупных игрокам, не говоря уже о средних и небольших,— подчеркивает господин Фельдман.— При этом комиссия составляет от 5,25 до 7,5% от стоимости квартиры, то есть это как минимум сотни тысяч рублей». Однако, продолжает представитель ГК «Ленстройтрест», в решении этой проблемы уже появилась положительная динамика: ЦБ и ФАС отреагировали и пообещали разобраться в ситуации.
«Будем надеется, это поможет воздействовать на банки с целью пересмотра условий сотрудничества с девелоперами. К тому же один из них, до этого объявивший о введении комиссии, уже отказался от своих планов, что тоже является хорошим знаком»,— думает господин Фельдман.
Господин Коробов утверждает, что изменение условий льготного кредитования отразилось на продажах премиум-проектов Санкт-Петербурга в наименьшей степени. «На нас большее влияние имеет повышение ключевой ставки, поскольку от нее напрямую зависит стоимость кредитных заимствований. В текущих реалиях рынка все больше покупателей не готово брать ипотеку по ставке более 14% годовых, и они изыскивают иные варианты оплаты»,— уточняет руководитель Element Development. По словам господина Коробова, к концу января и в начале февраля многие девелоперы запустили новые программы рассрочек, чтобы поддерживать покупательскую активность на должном уровне.
Госпожа Ружицкая полагает, что спрос сместится в сторону программ семейной и IT-ипотеки: «Полагаю, все эти тренды будут усиливаться. Важным изменением, которое сейчас обсуждается, является расширение условий семейной ипотеки на родителей с одним ребенком до 18 лет. Данное решение могло бы поддержать рынок и дать возможность ему функционировать на прежних условиях». Госпожа Орлова также считает, что стимулировать рынок будет реконфигурация льготной ипотеки и, возможно, снижение ключевой ставки. «Уже во втором квартале 2024 года вероятна реализация волны отложенного спроса, которая формируется сейчас. Активизируются клиенты, которые брали время, чтобы разобраться в ситуации, все будут стараться успеть выйти на сделку до изменения или завершения льготных ипотечных программ»,— прогнозирует эксперт.
Господин Софронов предполагает, что с точки зрения спроса ситуация принципиально не изменится: проекты с хорошим расположением и разнообразием планировок остаются востребованными. «Количество сделок будет снижаться по мере того, как растет давление на ипотеку: комиссии, исчерпание лимитов и прочее»,— предупреждает коммерческий директор ГК «ПСК».