Setl Group подняла цену объекта в четыре раза
Setl Group начала реставрацию объекта культурного наследия — особняка Веге на Октябрьской набережной площадью 1015 кв. м, сообщила в четверг 4 апреля пресс-служба компании. С 2019 года девелопер не исключал возможности продажи объекта, тогда сумма продажи оценивалась в 70 млн рублей. Сегодня на сайте «Петербургской недвижимости» (входит в Setl Group) размещено предложение о продаже исторического здания за 300 млн рублей. Не все опрошенные консультанты по недвижимости считают цену адекватной, учитывая расположение здания далеко от ближайшей станции метро, но полагают, что объект вполне привлекателен под офис моноарендатора, коворкинг или медицинский центр.
Инвестором и заказчиком реставрации особняка Г. И. Веге, построенного в конце XIX века в стиле эклектика на территории бывшего Киновиевского ультрамаринового завода, выступает Setl Group. Историческое здание находится на бывшей земле лакокрасочного завода «Пигмент», приобретенной девелопером на Октябрьской набережной, 38, в 2018 году (см. «Ъ-СПб» от 20.06.2018). Объект расположен на территории строящегося ЖК Setl Group, рассчитанного на 500 тыс. кв. м жилья. Памятник архитектуры достался практически в разрушенном состоянии, первоочередные противоаварийные работы уже выполнены, сообщают в компании.
Какие территории приобрел девелопер Setl Group у лакокрасочного завода «Пигмент»
По информации пресс-службы Setl Group, в настоящее время проект реставрации и приспособления под офисные пространства, разработанный ООО «НИиПИ «Спецреставрация»», уже получил положительное заключение КГИОП, у девелопера есть разрешение на строительство. Сейчас компания приступает к реставрации фасадов здания, в рамках которой будут воссозданы утраченные дымовые трубы, балюстрада над вторым этажом, балконы с ажурными коваными ограждениями. Между окнами второго и третьего этажей, над центральным входом, будут восстановлены капители и пилястры. А на северном фасаде здания вновь появятся исчезнувшие цветные витражи.
Ранее стоимость восстановления особняка оценивалась в 500 млн рублей. Закончить реставрацию фасадов объекта культурного наследия девелопер собирается в течение года.
С 2019 года компания заявляет, что никогда не исключала продажу объекта инвесторам для дальнейшего приспособления под современное использование. Тогда СМИ писали, что объявление о продаже особняка уже размещено на сайте «Петербургской недвижимости» с ценой предложения 70 млн рублей. Сегодня предложение также опубликовано на сайте входящего в Setl Group агентства недвижимости, но объект выставлен там уже за 300 млн рублей. «На данный момент мы только приступили к реставрации и воссозданию фасадов здания. Но особняк так или иначе будет приспосабливаться под современные нужды, и это не исключает возможность продажи и диалога с потенциальными покупателями»,— ответили в пресс-службе Setl Group на запрос редакции о дальнейших планах компании в отношении объекта.
Директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова считает, что для данной локации цена завышена. «300 тыс. рублей за квадратный метр — это стоимость метра в особняке с готовой отделкой в центре города,— рассуждает эксперт.— К тому же, если говорить о приобретении объекта с инвестиционными целями, то при арендной ставке в данной локации на уровне примерно 1200 рублей за квадратный метр в месяц об окупаемости проекта при заявленной стоимости вообще можно забыть». По мнению госпожи Алейниковой, здание, расположенное в районе крупной жилой застройки, может быть востребовано как медицинский центр, ресторан или коворкинг-пространство с оборудованными рабочими местами, нацеленные на проживающих в соседнем жилом массиве.
Иван Починщиков, управляющий партнер компании «IPG Россия», оценивает стоимость особняка в 350 млн рублей и полагает, что его можно переформатировать под офисный функционал. «Объект идеально подойдет для штаб-квартиры моноарендатора с учетом его небольшой площади и наличием видовых характеристик на воду. Для других видов коммерческого назначения объект слишком мал, при этом находится достаточно далеко от станций метрополитена»,— заключает господин Починщиков.
Станислав Бибик, партнер NF Group, также думает, что наиболее прибыльными вариантами приспособления объекта могут стать открытие в нем ресторана, статусного офиса или банка, а также частного образовательного учреждения. Эксперт NF Group предполагает, что цена продажи особняка может составить 250–300 млн рублей. «Эта оценка основана на потенциальных доходах от аренды объекта, которые могут достигать 2–2,5 млн рублей в месяц, или 24–30 млн рублей в год»,— объясняет господин Бибик, обращая внимание, что для привлечения арендаторов собственнику, вероятно, придется взять на себя расходы по внутренней отделке помещений или предоставить арендные каникулы. «Это также следует учитывать при определении стоимости»,— подчеркнул он.