Девелоперы Петербурга комментируют продление семейной ипотеки до 2030 года
10 июля Минфин РФ объявил, что семейная ипотека по ставке 6% на новую квартиру или строительство индивидуального дома продлена до 2030 года с изменением условий. Для Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Москвы и Московской области стоимость жилья не должна превышать 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн. Первоначальный взнос остается на уровне 20%. Застройщики Петербурга считают, что условие, по которому льготная ипотека для семей с двумя несовершеннолетними детьми действует только для малых городов, отсечет часть платежеспособных категорий среди покупателей города, и видят в этом стремление федеральных властей решить острую демографическую проблему.
Программа семейной ипотеки действует с 2018 года. Изначально она затрагивала семьи с двумя детьми, как минимум один из которых был рожден после 2018 года. В дальнейшем действие программы распространили и на семьи с одним ребенком, которые родились с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года. Теперь семейная ипотека предоставляется семьям, в которых есть ребенок в возрасте до шести лет. Семьи с двумя несовершеннолетними детьми могут воспользоваться условиями программы только в случае, если они проживают в городах с населением до 50 тыс. человек. Кроме этого, семейная ипотека доступна семьям с двумя несовершеннолетними детьми из регионов с низким объемом строительства или из регионов с индивидуальными программами развития, а также семьям, в которых есть ребенок-инвалид.
Продление именно льготной семейной ипотеки не стало сюрпризом для участников рынка, рассказали «Ъ-СПб» девелоперы Петербурга. Евгений Бескровный, директор по продажам LAR Development, говорит, что у государства, очевидно, не хватает ресурса на субсидирование ставок по всем льготным программам, однако повышение демографических показателей по-прежнему является одной из важнейших задач федеральных властей. «Поэтому ставка на семейную ипотеку — довольно очевидный ход»,— рассуждает господин Бескровный, назвавший изменения в условиях выдачи кредитов «малозначительными нюансами». «Для бизнес-класса семейная ипотека не так актуальна просто в силу ограниченного лимита по ней. Правда, «евротрешки» стоимостью от 20 млн рублей некоторым покупателям может быть выгоднее приобретать в варианте «гибридной» ипотеки (семейная в рамках лимита плюс рыночная на остаток), нежели оформлять рассрочку. Так что и для застройщиков, работающих в премиальном сегменте, это все равно хорошая новость»,— делится представитель LAR Development. Для тех же, у кого нет детей требуемого возраста, альтернатива, по сути, одна — это рассрочка, которая в бизнес- и элит-классе и так превалирует, заключает господин Бескровный.
Условия, на которых программа будет работать дальше, для застройщиков также были ожидаемыми, заявляет руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК» Кирилл Кудрявцев. «Единственное, мы надеялись на сохранение такой ипотеки для семей с двумя несовершеннолетними детьми»,— добавил эксперт.
В целом, по оценке господина Кудрявцева, условия по данному виду льготной ипотеки немного ухудшились. «Во всяком случае, у ряда крупных банков. Например, семейную ипотеку теперь нельзя взять при покупке квартиры по договору уступки от юрлица или физлица. Ранее такая опция была»,— обратил внимание эксперт ГК «ПСК».
По его словам, доля семейных покупателей велика, и даже с учетом новых условий остается таковой. Примерно 50% от всего платежеспособного спроса на новую недвижимость сегодня формируют семейные люди. «Мы потеряем 10–15% потенциальных покупателей из числа тех, у кого дети старше шести лет»,— сказал господин Кудрявцев.
Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101», ожидает более серьезного снижения объема спроса в Ленобласти, так как вопрос улучшения жилищных условий наиболее остро встает перед родителями детей, которые идут в школу. «По моим оценкам, в Ленобласти количество сделок по семейной ипотеке снизится примерно до 50%. То есть примерно половина жителей Москвы, Петербурга и их областей, которые могли воспользоваться семейной ипотекой, этой возможности лишаются»,— предупреждает госпожа Орлова.
Заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова согласна, что ограничение возраста ребенка до шести лет сокращает потенциальную аудиторию тех, кто мог воспользоваться семейной ипотекой. Теперь получается, что в случае, если в семье два ребенка старше шести лет, такая семья сможет взять ипотеку только по рыночной ставке, которая сегодня остается заградительной. «В сделках нашей компании доля семейной ипотеки в течение последних месяцев варьировалась в пределах 50–55%, статистику покупателей с детьми до шести лет мы не вели»,— поделилась госпожа Кузнецова.
Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, признает, что группа клиентов, которые могут воспользоваться измененной программой, сейчас сузилась. «Тем не менее продление программы является важным событием для отрасли как в краткосрочной перспективе, с учетом сформированного отложенного спроса, так и в долгосрочной. Срок программы, сохраненные лимиты — все это положительно скажется на всех участниках рынка»,— дает оценку госпожа Коротаевская, отмечая, что доля семейной ипотеки в группе в январе — июне 2024 года составляла 43,6% от общего числа сделок по ипотеке.
Вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин надеется, что высокая ключевая ставка — все-таки временная мера. Застройщики, вероятно, будут субсидировать ставки на небольшой срок на время строительства объекта. Эксперт RBI тоже считает эффективным инструмент рассрочки, которая может предоставляться на два-три года с дальнейшей возможностью докредитации.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости КВС, констатирует текущую ситуацию на рынке: «Сейчас мы начали месяц, и людей, готовых брать стандартную ипотеку под стандартные ставки, просто нет. Заключаемые в настоящий момент сделки — это либо IT-ипотека, либо рассрочки». Доля семейной ипотеки в структуре продаж КВС в последние полгода стабильно занимала 45–50%. «Семейная ипотека, я надеюсь, даст хотя бы возможность сохранить эти цифры»,— резюмирует госпожа Альшаева.