Доля свободных площадей в городе не превышает 1%
За девять месяцев 2023 года в Петербурге и Ленобласти введено в эксплуатацию более 217 тыс. кв. м складских помещений класса А и формата Light Industrial класса А. При этом доля свободных площадей на рынке остается критически низкой: в сухих складских комплексах она составляет 0,4%. Эксперты отмечают, что ввод новых объектов ситуацию не исправит: часть площадей в строящихся спекулятивных проектах уже законтрактована, а оставшиеся не удовлетворят имеющийся спрос.
Такие результаты по итогам девяти месяцев 2023 года приводит консалтинговая компания NF Group. По данным аналитиков, объем свободных площадей в сухих складских комплексах за прошедший период увеличился с 15,6 тыс. кв. м в конце июня до 18,8 тыс. кв. м к концу сентября. В процентном соотношении доля свободных площадей в аренду на рынке составляет 0,4%. Немного иная ситуация с мультитемпературными складами: для сдачи в аренду свободно 39 тыс. кв. м. Суммарный объем пустых площадей составляет 58 тыс. кв. м (1,2% от общего объема предложения на рынке)
Эксперты полагают, что в перспективе объемы ввода могут «значительно сократиться», а дефицит только усилится. Аналитики также отмечают, что из-за повышения ключевой ставки ЦБ РФ и удорожания строительства игроки не готовы строить склады под собственные нужды.
По мнению руководителя отдела индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Ильи Князева, арендаторы сейчас находятся в острой конкуренции на спекулятивные объекты, которые выходят на рынок. Срок экспозиции, по словам эксперта, не превышает одного месяца. При этом некоторые компании арендуют площади в еще строящихся объектах.
О дефиците складских помещений говорят и аналитики консалтинговой компании Nikoliers. При этом, по их данным, объем введенных складов с января по сентябрь (учитывая класс А+, А и В, в Санкт-Петербургской агломерации в эксплуатацию было введено 241,4 тыс. кв. м) на 41% превышает показатель за аналогичный период 2022 года. «Активность арендаторов нарастает. Искать площадки под строительство складов в удобных локациях становится все труднее, а строить — все дороже: у нас есть примеры, когда себестоимость строительства к моменту окончания строительства проекта увеличивалась в полтора раза по отношению к изначально заложенной. Текущие строящиеся объекты законтрактованы уже на этапе строительства, и новые площади практически не доходят до открытого рынка»,— объясняет старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Илья Янеев. Спрос же продолжает возрастать на фоне высокой активности маркетплейсов и роста интереса со стороны российских производственных компаний и операторов, которые оказывают услуги ответственного хранения.
Следствием дефицита стал рост средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки. По данным NF Group, арендная ставка в складских комплексах класса А с конца 2022 года выросла на 30%, до 7,5 тыс. рублей за «квадрат» в год (без учета OPEX и НДС). При этом аналитики полагают, что стоимость аренды увеличится до 8 тыс. рублей за «квадрат» в год. По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, компании при этом не стремятся строить склады самостоятельно, а готовы арендовать площади по повышенным ставкам.
«Потенциал повышения запрашиваемых ставок может сохраняться до тех пор, пока не начнется стабилизация баланса между спросом и предложением. На данный момент средние запрашиваемые ставки на складские площади в строящихся объектах приближены и иногда превышают среднерыночный показатель в готовых объектах и составляют 5950–6770 рублей за квадратный метр в год (без учета OPEX и НДС)»,— рассказывает старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Кирилл Вечер. Эксперт же уверен, что строительство объектов для собственных нужд и по схеме built-to-suit для многих компаний — это единственный вариант получения необходимого склада или распределительного центра.
По данным Nikoliers, к концу 2023 года рынок может пополниться еще на 136 тыс. кв. м складских площадей, если все запланированные к вводу объекты будут сданы. Сейчас в Петербурге и Ленобласти строится и анонсировано к строительству 1,3 млн кв. м качественных складских помещений. В числе заявленных проектов на 2023–2025 годы: склад OZON в деревне Порошкино (118 тыс. кв. м), новые корпуса в составе комплексов «Осиновая Роща» (50 тыс. кв. м), «PNK Group Колпино» (380 тыс. кв. м) и «PNK парк Шушары-3» (60 тыс. кв. м), «Адмирал» в Горелово (64 тыс. кв. м), «100К» в Буграх (111 тыс. кв. м).