Бурный рост спроса на загородные дома под Петербургом сменился спадом
Бурный рост спроса на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти, который начался в пандемию, прекратился и сменился спадом. В 2024 году количество первичных сделок сократилось на 18% по сравнению с 2023 годом до 7,4 тыс. реализованных лотов, подсчитали аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». В отдельных сегментах рынка спад доходит до 30-50%, рассказали РБК Петербург девелоперы коттеджных поселков и риелторы.
Сворачивание льготных ипотечных программ, которые в основном стимулировали покупку и строительство загородных домов, резко сократило количество покупателей. По оценкам ВТБ, в прошлом году выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в России всего на 2% выше результата 2023 года, хотя годом ранее прирост был четырехкратным. В 2025 год будет для загородного рынка не менее сложным, ожидают эксперты.
Снижение продаж
Объем продаж на загородном рынке в 2024 году немного ниже уровня двухлетней давности (в 2022 году было 7,8 тыс. сделок). От рекордов, достигнутых в ковид (11,6 тыс. сделок) результат прошлого года отличается в 1,56 раза. Но при этом он значительно превышает допандемийные результаты (в среднем ежегодно с 2015 по 2019 годы заключалось около 5 тыс. сделок), отмечают аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group).
«В течение последних двух лет сегменты комфорт и комфорт-плюс на загородном рынке практически полностью зависели от ипотечных кредитов. В структуре продаж на них приходилось около 90%, и в основном это была ипотека на льготных условиях. Девелоперы в таких реалиях в какой-то степени расслабились», — говорит генеральный директор «СтатусПроф Девелопмент» Сергей Краснощеков. Он добавляет, что покупатель «иногда выбирал не столько качество самого продукта», сколько оценивал условия кредита.
По его оценкам, в первой половине прошлого года в этих сегментах была положительная динамика — на уровне второй половины 2023 года, несмотря на то, что лимит ипотеки с господдержкой сократился с 12 млн до 6 млн руб. В июле-августе после завершения льготных ипотечных программ наступила неизвестность по новым условиям, которые будут у банков. С конца августа начали появляться ипотечные продукты с новыми входными данными. Стало предлагаться в том числе открытие эскроу-счета для покупателя по льготной ипотеке на будущее домовладение с участком.
«Но осенью условия от банков менялись слишком часто — первоначальный взнос, ставка, выплата средств подрядчикам с эскроу-счетов и др. Часть сделок срывалась. В конце года на рынке прорывались единичные сделки, к тому же с трудом, так как усилился фильтр от банков. В целом, продажи в [сегментах] комфорт и комфорт-плюс во втором полугодии по сравнению с первым просели в Ленобласти в среднем, по нашей оценке, на 50%», — добавляет Сергей Краснощеков.
От бюджетного до элитного
Эксперты отмечают снижение объемов предложения на первичном рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области — за последний год он сократился на 12% до 13,9 тыс. лотов всех форматов. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», доля сделок в структуре продаж с участками без подряда по итогам года достигла 86%. Почти треть сделок заключались в диапазоне 100-200 тыс. руб. за 100 кв. м. При этом итоги года демонстрируют замедление динамики роста средней цены сотки: +10% по сравнению с итогами 2023 года, в то время как с 2020 по 2023 годы участки ежегодно дорожали на 20%.
По данным Центра аналитики BN.ru, к концу 2024 года средняя стоимость сотки земли на конец IV квартала 2024 года по Ленобласти составила 342,6 тыс. руб (в среднем 4,88 млн руб. за участок), по Петербургу и пригородным районам — 1,15 млн руб. (за участок — 16,4 млн руб.). По стоимости участков в Петербурге и пригородах лидируют Курортный и Приморский районы. Стоимость земельных участков без построек со статусом ИЖС к концу 2024 года находится в диапазоне от 40,1 до 51,3 млн руб., цена одной сотки земли — от 2,7 до 2,85 млн руб. Участки ИЖС с домовладениями в самых дорогих районах предлагаются в среднем от 78,1 до 86,4 млн руб., где стоимость самого дома за вычетом стоимости земли составляет от 35 млн до 38 млн руб.
Самым дешевым предложением по продаже загородной недвижимости в Ленинградской области (без учета удаленных районов) стали участки Волосовского, Волховского, Кингисеппского, Киришского, Лодейнопольского и Лужского районов. Участок в садоводстве здесь в среднем обойдется в сумму от 250 тыс. до 1 млн руб. (25,8–66,6 тыс. руб. за сотку).
Как сообщили в «Петербургской Недвижимости», объем продаж объектов централизованной застройки составил 14%, увеличившись за 2024 год лишь на 2 п. п. Основу спроса в данных проектах составил формат коттеджей — 61%, из них 86% пришлось на коттеджи эконом- и комфорт-класса с бюджетом сделок не дороже 20 млн руб. Элитные объекты сохранили долю 10% со средним чеком 69 млн руб.
«Продажи элитной загородной недвижимости под Петербургом в прошлом году оказались на уровне 2023 года, — констатирует основатель агентства Valley Estate Валентина Ветрова. — По итогам первого полугодия рост в сегменте составлял 20% по отношению к первой половине 2023 года. Но в третьем квартале произошло замедление рынка. С сентября начался спад, который продолжился в четвертом квартале». В результате всех колебаний рынка по итогам года продажи сократились на 30%.
«На рынок элитной загородной недвижимости влияли те же факторы, что и на сегменты в других ценовых категориях: рост затрат на ипотеку в связи с увеличением ставки ЦБ и высокие процентные ставки по банковским депозитам, на которых потенциальные покупатели захотели заработать», — перечисляет причины спада Валентина Ветрова.
Прогнозы на 2025 год
«Ипотечный бум подошел к концу и в сегменте частного строительства: ушедший год завершил пятилетку рекордов на этом рынке. В наступившем году из-за высоких ставок, изменившейся господдержки и перехода к расчетам только по эскроу выдачи кредитов на дома просядут достаточно существенно. Пока мы ожидаем сокращения рынка ипотеки на ИЖС примерно на четверть, но многое будет зависеть от инициатив правительства по поддержке спроса на семейную ипотеку и скорости адаптации подрядчиков к новым условиям работы», — прогнозирует начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
Напомним, что оформить кредит по семейной ипотеке для ИЖС можно только при использовании аккредитованных подрядчиков, которые привлекают средства на счета эскроу. Нанять обычную бригаду для строительства дома на заемные средства нельзя, но на работу по новым правилам отказались готовы не все подрядчики. По оценкам «Домклик», с июля 2024 года число активных подрядчиков уменьшилось в разы — с 3,5 тыс. до 900.
«С 1 марта 2025 года в сегменте индивидуального жилищного строительства вступают в силу новые правила страхования денежных средств, размещенных на эскроу-счетах для расчетов по договорам строительного подряда», — отмечает важное нововведение заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко. По ее прогнозам, это поспособствует более структурированному развитию рынка, что в перспективе будет привлекать в загородный девелопмент новых застройщиков.
В «СтатусПроф Девелопмент» ожидают, что нынешней весной условия на загородном рынке улучшатся, чему будет способствовать распространение закона об эскроу-счетах на весь загородный рынок. «В первом полугодии за счет стабилизации и четкого понимания процессов работы с банками уже может быть рост продаж по сравнению со второй половиной прошлого года в пределах 10-20%», — надеется Сергей Краснощеков.
«В первой половине этого года мы не ожидаем роста в элитном сегменте. Скорее всего, ставка ЦБ к середине года постепенно начнет снижаться, и увеличение продаж мы увидим во втором полугодии», — рассчитывает Валентина Ветрова.
Ещё больше новостей — на канале РБК Петербург в Telegram