Горожане продолжают покупать жилье для сохранения сбережений, несмотря на падение доходности
Доходность инвестиций в жилую недвижимость в Петербурге падает. Сами застройщики говорят, что сворачивание льготной ипотеки тенденцию усилит. Тем не менее отсутствие других понятных инструментов для инвестирования заставляет частных инвесторов по-прежнему рассматривать покупку строящегося жилья как способ сохранить сбережения. По некоторым оценкам, доля таких сделок на рынке сегодня достигла 40%.
Евгений Бескровный, директор по продажам компании LAR Development, признает, что в течение последних полутора лет происходило сокращение количества интересных инвестиционных объектов на рынке, хотя запрос со стороны клиентов на инвестиции в недвижимость сохраняется на достаточно высоком уровне. «Причем со стороны как состоятельных клиентов, так и обладающих сравнительно небольшими суммами. На сегодняшний день большинство объектов при детальном подсчете имеют доходность, совершенно неинтересную потенциальным покупателям. Ведь дело не только в том, какую выручку получит инвестор — она-то, на первый взгляд, будет вполне солидной. Однако издержки по уплате процентов (если лот приобретается в кредит), расходы на страхование, риелторские услуги — все это приводит к тому, что чистая прибыль остается минимальной. И это происходит даже в том случае, если объект и по ходу строительства, и после его окончания дорожает»,— рассуждает эксперт.
Он добавляет, что доходность в целом по рынку постепенно снижается. Если еще полтора-два года назад, как уверяет господин Бескровный, было большое количество кейсов с доходностью от 30% годовых на вложенные деньги при использовании ипотечного плеча либо схем с рассрочками, то сейчас неплохой доходностью по рынку можно считать 20% годовых. «Но такие объекты — интересные, ликвидные и в хороших локациях — найти сегодня, повторюсь, довольно сложно»,— признает он.
Дело семейное
Ирина Орлянкина, представитель компании «Мегалит — Охта Групп», полагает, что доля инвестиционных покупок на первичном рынке по сравнению с прошлым годом не изменилась. При этом она признает, что инвестиционная привлекательность многих жилых объектов в настоящий момент невысока. «Однако стоит учитывать, что жилье в хорошей редкой локации — рядом с метро, парками и недалеко от центра города — сохраняет потенциал роста стоимости ввиду сокращения такого высоколиквидного предложения на петербургском рынке»,— говорит она.
Госпожа Орлянкина замечает, что на фоне снижения активности классических инвесторов (покупающих с целью перепродажи) возросла доля так называемых «семейных инвестиций» в будущее, когда новостройка приобретается с целью еще только планируемого увеличения семьи, а также детям на перспективу (а пока квартира будет сдаваться). «Еще одна категория инвесторов приобретает ликвидную недвижимость, рассчитывая на получение уверенного пассивного дохода со сдачи в будущем, например, по выходу на пенсию»,— делится эксперт.
Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, думает, что доля инвестпокупателей на сегодняшний день не так высока, как раньше. «Инвесторы возвращаются на рынок благодаря интересным предложениям от банков и девелоперов по ипотечным программам. Этот инструмент активно используется при покупке недвижимости. Наибольшим спросом среди данной категории покупателей пользуются небольшие квартиры, на которые действую льготные ипотечные программы, такие как траншевая ипотека. Инвесторы по-разному распределяют капитал: кто-то покупает одну квартиру, кто-то — пул из трех-четырех лотов в разных ЖК для диверсификации портфеля»,— рассказывает господин Турта.
Виталий Коробов, генеральный директор Element Development, замечает: «Покупатели по-прежнему выбирают недвижимость на старте реализации проекта. Вход в проект на этапе котлована остается одним из приоритетных сценариев. Если проект интересный, то на старте есть возможность получить лучший вариант в отношении планировочного решения, расположения квартиры и этажа, на котором она находится. Стартовые цены — бесспорное преимущество покупки на этапе котлована. Несмотря на строительство с привлечением проектного финансирования, рост цены в проектах происходит соразмерно степени готовности дома».
Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова считает, что классический инвестиционный цикл в жилой недвижимости вырос до 8–10 лет, поэтому инвесторами теперь называют в том числе и тех, кто покупает квартиру с целью в перспективе трех-семи лет улучшить жилищные условия родителей или предоставить подросшим детям первую квартиру. «Однако пока этого не произошло, они ее просто сдают. Часто в таких покупках используют материнский капитал или военные сертификаты»,— отмечает она.
Инвестиционная четверть
«В целом в прошлом году и в начале этого года наблюдалось некоторое снижение инвестиционных покупок. Потому что при текущем уровне ставок делать это имело смысл только с помощью льготной ипотеки, а ее с начала 2024 года запретили выдавать больше одного кредита на человека. Вместе с тем в наших проектах, которые только вышли на рынок в начале прошлого года, доля инвестиционных сделок доходила иногда до 50%, что нормально на этом этапе. Затем эта доля естественным образом снизилась и сейчас составляет 25–30%, что является нашим плановым показателем»,— говорит госпожа Орлова.
По ее словам, в целом недвижимость остается более надежным и понятным для большинства людей инструментом, чем, к примеру, ценные бумаги. «Кроме того, даже если банковские вклады в моменте показывают более высокую доходность, в целом они менее привлекательны для долгосрочных инвестиций и колеблются под воздействием ряда внешних факторов. Недвижимость, напротив, растет в цене практически всегда. В проектах в Ленобласти в 2023 она превышает 10%, а в Петербурге приближается к этому показателю. Альтернативные источники финансирования, такие как вложения в ценные бумаги или криптовалюты, являются гораздо более рискованным инструментом»,— уверяет госпожа Орлова.
Если говорить о предпочтениях инвесторов, то это, как правило, небольшие квартиры и студии площадью до 40 кв. м. Также спросом пользуются машино-места и кладовые, которые особенно популярны как альтернативные инструменты инвестиций стоимостью буквально по 180–200 тыс. рублей.
Господин Бескровный говорит, что альтернативным инструментом инвестирования в недвижимость, набирающим в крайние годы все большую популярность, является покупка машино-места в паркинге. «Они привлекают инвесторов более доступной стоимостью и различными вариантами условий покупки, в том числе достаточно выгодными рассрочками с минимальным первым взносом и комфортными платежами. Последующая сдача в аренду такого машино-места вполне может покрыть квартальные и ежемесячные платежи застройщику. Если объект выбран правильный (например, изначально есть предпосылки к будущим сложностям с парковкой у жильцов), то уже довольно быстро можно расплатиться с девелопером и получать прибыль. К тому же в таких местах быстро растет еще и стоимость самого объекта»,— рассуждает эксперт.
Второй альтернативный вариант для консервативных инвесторов, которые хотят вложить деньги во что-то осязаемое, а не в ценные бумаги или криптовалюту,— покупка кладовых помещений. «Здесь сама стратегия очень схожа с покупкой машино-места в паркинге: покупка в рассрочку, сдача в аренду, фиксация прибыли. Тем более что «входной билет» для них здесь самый низкий по стоимости и доступен даже инвесторам с совсем скромными суммами, а доходность приблизительно такая же, как и при покупке машино-места»,— указывает господин Бескровный.
Сегмент для себя
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, замечает, что в более высоких ценовых сегментах доля инвесторов остается невысокой. «Цены за квадратный метр в клубном доме Talento варьируются в пределах 400–450 тыс. рублей. Как правило, покупка квартир в подобных клубных домах совершается для себя или своей семьи. Рост стоимости в этом сегменте небольшой: в зависимости от локации по отношению к прошлому году он составляет не более 6–8%»,— говорит он.
При этом, добавляет эксперт, несмотря на высокую доходность при краткосрочных инвестициях (скажем, менее трех лет) в объекты комфорт- и бизнес-класса, где за счет роста цен можно получать до 15% в год, недвижимость в премиум- и элит-сегменте во все времена остается востребованной и никогда не теряет в цене, а значит, остается более ликвидным и надежным активом, подходящим для сбережения и приумножения средств.
Впрочем, Максим Ельцов, гендиректор Первого ипотечного агентства, считает, что долю инвестиционных покупок на рынке жилья оценить крайне сложно. «Люди покупают квартиры, руководствуясь сложным комплексом мотивов. Нередко они не собираются жить в квартире, а покупают «на вырост», для детей, с возможностью в дальнейшем сдавать или перепродавать. По нашим ощущениям, доля инвестиционных покупок в жилой недвижимости за последний год заметно выросла. Увеличилась доля покупателей, которые приобретают квартиры не для того, чтобы там жить, а для каких-то иных целей (и не всегда их можно назвать инвестиционными). Иногда главная цель — спасти «в бетоне» деньги от инфляции, воспользоваться для этого льготной ипотекой. Уже два года главным параметром покупки являются не цена и качество квартиры, а размер ежемесячного платежа. Вот таких покупателей начитывается до 40%. Все ли они инвесторы?»— задается вопросом эксперт.
При этом господин Ельцов обращает внимание, что на рынке мало примеров, когда покупатель, приобретая квартиру от застройщика, перепродает ее и фиксирует прибыльность вложений. «Цена новостройки при покупке из-за льготной ипотеки и высокого спроса процентов на двадцать выше, чем при перепродаже (разрыв цен между первичным и вторичным рынками). Количество сделок на вторичке и на рынке переуступок неуклонно снижается и будет снижаться дальше. Многие покупатели сравнивают величину ипотечного платежа и платежа по аренде. Если эти показатели близки, а первый взнос невелик, это может стать мотивом для покупки: можно покрывать ипотеку из арендного дохода»,— подчеркивает господин Ельцов.
Он добавляет, что большинство инвесторов приобретает квартиры «вдолгую», надеясь переиграть инфляцию за счет низких ставок и оказаться в плюсе через несколько лет, это может произойти за счет роста цен на недвижимость и арендных ставок за счет инфляции.
«Покупка вторичного жилья для сдачи в аренду — непопулярная инвестиционная идея в связи с затратами на ремонт, продвижение и возможными потерями во время простоя объекта. Доходность — 2–3% годовых максимум»,— заключает господин Ельцов.