Готовящийся под строительство отеля участок в районе Александро-Невской лавры эксперты связывают с винно-коньячным заводом «Дагвино»
ООО «УК «Сити»» подало обращение в комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА) о разработке проекта планировки и межевания территории площадью примерно 8,1 га в Центральном районе города под строительство гостиницы. Участок ограничен улицей Александра Невского, Невским проспектом, Исполкомской и Херсонской улицами. Соответствующее распоряжение опубликовано на сайте КГА. Игроки рынка недвижимости предполагают, что территория может принадлежать винно-коньячному заводу «Дагвино», и считают локацию перспективной для создания гостиницы или апарт-отеля с примерным объемом инвестиций в 1,2–3,75 млрд рублей.
В распоряжении КГА от 10 июня 2024 года в виде планируемого к размещению объекта капитального строительства указан гостиничный комплекс уровня «три звезды» с номерным фондом в 166 номеров, максимальной этажностью девять этажей и максимальной площадью 15 тыс. кв. м. Подготовка материалов будет вестись в два этапа: первый должен быть выполнен до 5 сентября 2024 года, второй — до 5 марта 2025 года.
В сведениях ЕГРЮЛ юрлица с названием ООО «УК «Сити»» зарегистрированы в нескольких субъектах РФ. Московское ООО «Управляющая компания «Сити»», занимающееся управлением недвижимым имуществом, действует с марта 2010 года. Учредителем компании является ООО «Солверс Эстейт» Натальи Зозо и Екатерины Корниловой. На сайте «Солверс Эстейт» говорится, что компания предоставляет услуги по аренде и продаже офисной, коммерческой и жилой недвижимости в Москва-Сити.
В 2022 году участок под гостиницу на Херсонской улице, 43/12, рядом с построенным в 2019 году апарт-отелем Yard Residence, купил глава Yard Group Андрей Кошкин. Источник на рынке недвижимости рассказал «Ъ-СПб», что господин Кошкин не подтвердил, что разрабатываемая под возведение гостиницы территория относится к приобретенному им пятну. Собеседник издания предположил, что УК «Сити» готовит под застройку территорию винного завода «Дагвино», расположенную в указанном в документах КГА квартале.
На момент подготовки публикации в ООО «УК «Сити»» и «Дагвино» не ответили на запросы редакции с просьбой подтвердить или опровергнуть информацию об участии компаний в подготовке ППТ под предполагаемое строительство гостиницы. Опрошенные игроки рынка сходятся во мнении, что в данном случае возможно развитие участка и под возведение классической гостиницы, и под апарт-отель. Раиль Муфазданов, директор по развитию бизнеса в России и СНГ Vertical Hotels, отмечает, что в случае наличия достаточно большой территории застройки и ограниченного количества номеров апартаменты являются более привлекательным выбором. Они отличаются более просторной планировкой по сравнению с обычными гостиничными номерами, что может заинтересовать гостей, желающих большего комфорта и свободного пространства. «Кроме того, учитывая сезонность в туристическом потоке Санкт-Петербурга, апартаменты являются более гибким вариантом размещения, а значит, принесут инвестору максимально возможную прибыль»,— рассуждает господин Муфазданов.
Партнер NF Group Станислав Бибик согласен, что апартаменты могут обеспечить более высокую доходность в краткосрочной перспективе, в то время как гостиница представляет собой инвестицию с долгосрочным потенциалом. Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management, полагает, что здесь было бы целесообразно реализовать проект современной стильной гостиницы с наличием кухонных зон в небольшой части номеров. «Это туристическая локация, будет большой спрос на краткосрочное размещение, где наличие кухонь не столь важно. А вот концепция очень важна, так как здесь расположено много отелей и высока конкуренция. Один только «Kravt Невский» чего стоит»,— предупреждает госпожа Шарыгина.
Господин Бибик полагает, что примерный объем инвестиций в проект составит 1,2–1,5 млрд рублей, госпожа Шарыгина оценивает затраты в 150–250 тыс. рублей за «квадрат». «В эту сумму не входит стоимость участка, так как оценить землю здесь крайне сложно»,— уточняет вице-президент Becar Asset Management.
Управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков предполагает, что инвестиции будут составлять около 120–150 тыс. рублей за «квадрат». «Не помню, чтобы в последние годы кто-то серьезно вкладывался в проекты классических гостиниц,— строят в основном апартаменты»,— отметил господин Бойков. Господин Муфазданов не исключает, что предполагаемый проект будет распродан в розницу, а не реализован инвестором самостоятельно.
Партнер NF Group считает, что, если инвестор стремится заработать больше, он может выбрать стратегию строительства апартаментов: построил — продал — капитализировался. «Если же нет срочности в возврате инвестиций, инвестор может выбрать стратегию долгосрочного владения: например, построить отель и сдавать его на протяжении многих лет. Но при этом финансы будут защищены от инфляции посредством увеличения стоимости номера»,— дает оценку господин Бибик.
По данным Becar Asset Management, средний тариф по трех-пятизвездным отелям в Центральном районе Петербурга сейчас примерно равен 7–8 тыс. рублей за номер. В период проведения ПМЭФ цены были в 2–2,5 раза выше. Среднегодовой тариф по локации обычно меньше. Средние цены продаж отелей и апартаментов здесь находятся в диапазоне 350–400 тыс. за «квадрат».