Помещения на первых этажах сохраняют высокую доходность
По итогам четырех месяцев 2024 года в Петербурге было введено в строй около 80 тыс. кв. м коммерческих помещений на первых этажах новостроек. Как отмечают эксперты, спрос на такие помещения сохраняется на высоком уровне, благодаря чему доходность этой недвижимости держится на уровне 10% годовых. В последнее время в этом сегменте появились новые тенденции: многие девелоперы выставляют помещения на аукционы, что позволяет продавать их дороже, кроме того, все чаще застройщики предпочитают оставлять помещения у себя в собственности и получать доход от сдачи площадей в аренду.
За первые четыре месяца 2024 года в Петербурге было введено в строй 1,174 млн кв. м жилья. При этом, по подсчетам участников рынка, во введенных объектах примерно 80 тыс. кв. м пришлось на коммерческие помещения. Это на 10% меньше, чем в первые четыре месяца 2024 года, оценивают сразу несколько экспертов.
Виталий Коробов, генеральный директор Element Development, говорит, что среди основных тенденций в этом сегменте активно развивается тренд на создание комплексного продуманного набора торговых площадей в жилых проектах, когда девелоперы проводят предброкеридж: заранее выбирают якорного арендатора и «сажают» вокруг него широкий круг арендаторов по заданным функциям. «Такой комплексный подход себя оправдывает: помещения продаются дороже и быстрее»,— поясняет эксперт. Он добавляет, что сейчас некоторые девелоперы выносят наиболее ликвидные лоты на открытые аукционы и реализуют их в свободном формате. «На выходе получается весомый процент к чеку»,— замечает господин Коробов. Еще одним трендом, по словам эксперта, является то, что застройщики оставляют коммерческие помещения за собой, управляя арендным потоком и калибруя арендаторов самостоятельно.
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development, тенденцию подтверждает: «Чем выше класс объекта, тем реже девелопер стал выводить коммерцию в своем проекте в открытую продажу. Это связано с желанием сохранить контроль над обещанной концепцией. Поэтому в дорогих объектах, особенно в центре, такие помещения либо продаются с указанием в договоре целевого назначения, либо остаются за девелопером, который лично занимается поиском якорного арендатора».
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, обращает внимание, что стрит-ритейл интересен инвесторам, потому что этот сегмент коммерческой недвижимости устойчив к кризисам и предлагает стабильный пассивный доход. «Инвестиции в стрит-ритейл позволяют получить прибыль от аренды и последующей перепродажи помещений. Доходность помещений стрит-ритейла в новостройках в Санкт-Петербурге составляет в среднем 10–11% годовых»,— замечает он.
Игорь Карцев, генеральный директор «Максимум Лайф Девелопмент», также подтверждает, что стрит-ритейл привлекателен для инвесторов, особенно на фоне замедления темпов роста цен на строящуюся жилую недвижимость. «При этом происходит увеличение объема доступного и ликвидного предложения в стрит-ритейле, особенно в строящихся жилых комплексах в неразвитых районах со стабильным спросом»,— сообщает эксперт.
Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, говорит, что цены по сравнению с аналогичным периодом прошлого года изменились незначительно — на уровне инфляции.
Ирина Орлянкина, представитель компании «Мегалит — Охта Групп», также отмечает, что цена за первый квартал не менялась. «Ориентировочно срок окупаемости для инвесторов у нас составляет 10–12 лет, в зависимости от вида бизнеса и площади»,— делится она.
Однако в некоторых локациях рост цен, по словам застройщиков, был заметен. Александр Кравцов рассказал: «Стоимость таких помещений в нашем апарт-отеле VIDI за год увеличилась на 18%: с 330 до 400 тыс. рублей за квадратный метр». Он добавляет, что если говорить о классических коммерческих помещениях на первых этажах, то здесь тенденции прежние: площади до 50 кв. м, как правило, используются под офисы либо пункты выдачи маркетплейсов, до 100 кв. м — под салоны красоты, пекарни и кофейни, от 120 кв. м — под объекты ритейла. Больший метраж предполагает индивидуальное использование — от ресторана до художественной галереи.
Иногда под коммерческие помещения отдаются не только первые этажи. «В проекте VIDI мы отвели под сугубо коммерческую функцию весь второй этаж, отдав его под офисы, и совместно с управляющей компанией даже разработали для таких лотов программы гарантированного дохода»,— делится господин Кравцов.
«У наших клиентов наиболее востребованы большие помещения: средняя площадь лотов составляет 120–130 кв. м»,— сообщает госпожа Коротаевская.
Госпожа Орлянкина добавляет, что наиболее востребованный метраж в стрит-ритейле — до 100 кв. м. «Наши многофункциональные помещения спроектированы таким образом, что их можно объединить, более того, нет строго закрепленного назначения»,— подчеркивает она.
Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова говорит, что площадь максимально популярных у инвесторов лотов составляет 50–100 кв. м. «Они удобно трансформируются под самые распространенные виды использования: магазины формата “у дома”, объекты общепита, сферы услуг, пункты выдачи. Если выделить самые активные в стрит-ритейле виды бизнеса, то я бы отметила пункты выдачи, которые часто занимают не самые проходные места. Также это традиционный food- и non-food-ритейл и общепит, который в последнее время пользуется повышенной популярностью. В проекте “А101 Всеволожск” мы даже создадим гастрокластер “PROеду” из 18 ресторанов с кухнями народов мира»,— рассказала эксперт.
Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development, прогнозирует сохранение устойчивого спроса на коммерческие объекты, расположенные на первых этажах ЖК, а по итогам 2024 года рост цен на такие помещения, по ее мнению, может составить до 10%.