В Петербурге впервые не будет введено ни одного спекулятивного бизнес-центра
В 2024 году в Санкт-Петербурге впервые не выведут на рынок ни одного спекулятивного бизнес-центра. Из-за роста стоимости строительства и повышения ключевой ставки такие проекты перестали быть привлекательными для девелоперов. В этих условиях участники рынка чаще будут заниматься реконструкцией и отказываться от сдачи в аренду офисных блоков в пользу продажи, ожидают эксперты.
В следующем году в Петербурге не будет введено в эксплуатацию ни одного спекулятивного бизнес-центра, подсчитали в IPG.Estate. Это существенно ниже показателей 2023 года, по итогам которого объем ввода составит 168,6 тыс. кв. м. За всю историю наблюдений с 2000 года на рынке не было периода, когда прирост офисных площадей был нулевым, напоминает руководитель петербургского филиала IBC Real Estate Сергей Владимиров.
Строительство бизнес-центров перестало быть экономически целесообразным, поскольку срок окупаемости таких проектов превышает 20 лет, отмечает управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. Из-за валютных колебаний иностранные материалы существенно подорожали, а себестоимость строительства растет опережающими темпами по сравнению со ставками аренды, объясняет он. Кроме того, выжидательная позиция девелоперов связана с высокой ключевой ставкой и увеличившимся сроком заполнения площадей, добавляет гендиректор «МТЛ. Управление активами» Станислав Ступников.
На объем ввода также повлияла пауза, которую участники рынка взяли в 2022 году из-за экономической неопределенности, указывает партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова. С учетом строительного цикла подготовка новых проектов должна была начаться как раз в этот период времени, уточняет эксперт.
Но несмотря на снижение активности девелоперов, дефицита предложения на офисном рынке Санкт-Петербурга не наблюдается: на конец третьего квартала доля свободных площадей составила около 9%, подчеркивает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. При этом запрос арендатора, по его словам, не всегда может быть удовлетворен. Например, в городе недостаточно готовых блоков площадью около 1 тыс. кв. м. коридорно-кабинетной нарезки, которая востребована у госкомпаний, утверждает господин Заглумин.
На фоне высокого спроса со стороны российских ИТ-компаний и предприятий с госучастием доля свободных площадей будет сокращаться, прогнозирует заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева. Вместе со снижением темпов ввода новых бизнес-центров это приведет к дефициту офисов и росту запрашиваемых ставок, уверен Сергей Владимиров. Вероятнее всего, в 2024 году стоимость аренды будет расти, как минимум в качественных объектах, которые вымываются с рынка, предполагает Вероника Чаканова. Но резкого скачка цен не будет, обычно повышение происходит в пределах 5–7% в год, замечает она.
Сроки восстановления строительной активности на офисном рынке будут зависеть от экономической ситуации, констатирует господин Владимиров. В ближайшие три года девелоперы в основном будут завершать уже начатые проекты, уверен Дмитрий Золин. Новое строительство возобновится только при увеличении доступности финансовых инструментов и повышении ставок аренды до уровня, который способен компенсировать рост издержек, резюмирует он.
В условиях дефицита площадок и удорожания капитального строительства девелоперы все чаще будут приспосабливать под офисы существующие здания, ожидает Виктория Горячева. По ее словам, реконструкция позволяет ускорить сроки реализации проектов и может быть более финансово выгодной. Также на рынке будет расти число бизнес-центров, где девелоперы будут продавать офисные блоки вместо сдачи в аренду, поскольку это позволит сократить срок возврата инвестиций, считает Станислав Ступников.