В прошлом месяце застройщики ввели жилья почти на 100 тыс. кв. м больше, чем год назад
В ноябре строители Петербурга сдали 232,1 тыс. кв. м жилья, что почти на 100 тыс. кв. м больше, чем в ноябре прошлого года. К 1 декабря в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 3,016 млн кв. м жилья. Годом ранее показатель составлял 2,8 млн кв. м. Девелоперы прогнозируют, что после Нового года, когда в силу вступит увеличение первоначального взноса по ипотеке до 30%, спрос на новостройки будет снижаться и застройщики не будут спешить распечатывать свои земельные портфели.
По данным комитета по строительству Петербурга, в ноябре текущего года лидером по количеству сданных квадратных метров жилья стал Невский район, где было построено 112,2 тыс. кв. м в четырех домах на 3176 квартир. На втором месте — Пушкинский район, где строители сдали шесть домов на 1742 квартиры общей площадью 63,8 тыс. кв. м. В Красногвардейском районе ввели в эксплуатацию один дом на 15,7 тыс. кв. м в 214 квартирах. Всего за ноябрь в городе сдали 232,1 тыс. кв. м. Год назад введенного в строй жилья было 157,4 тыс. кв. м.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group), спрос в ноябре текущего года значительно превзошел показатели продаж ноября 2022 года: аналитики зафиксировали 9,5 тыс. сделок в прошлом месяце против 5,5 тыс. за аналогичный период 2022 года. По словам генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Юлии Ружицкой, это объясняется тем, что год назад страна находилась в совершенной иной экономической обстановке. «С одной стороны, осенью 2022 года рынок находился под воздействием сильнейшего шока в виде объявленной мобилизации, с другой — за это время кардинально изменились условия ипотечного кредитования: от сворачивания программ субсидирования до роста ставок по льготным программам (с 1 января 2023 года) и увеличения размера первоначального взноса. Динамика продаж октября и ноября 2023 года демонстрирует охлаждение рынка, решения покупателями принимаются более взвешенно, без спешки»,— поделилась госпожа Ружицкая.
Другие опрошенные девелоперы отметили стабильность спроса в последнем месяце осени. «Относительно октября этого года результаты схожи. И в целом второе полугодие характеризуется стабильным спросом, динамика ежемесячных продаж сопоставима»,— рассказал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман говорит, что покупательская активность сегодня высокая. «Около 90% всех сделок заключается на условиях программ льготной ипотеки. Этот показатель последние несколько месяцев не меняется»,— привел цифры эксперт.
Госпожа Ружицкая полагает, что до конца 2023 года пиковых всплесков покупательской активности уже не произойдет, все главные «заделы» с точки зрения продаж девелоперы уже сделали. Что касается прогноза, как изменится ситуация на рынке в начале следующего года, когда размер первоначального взноса по ипотеке увеличится до 30%, участники рынка выражают осторожный оптимизм. «Рынок уже второй раз переходит в новый год в ситуации некоторой неопределенности и трансформации. В начале 2023 года это были изменение условий льготных программ и отмена совместных программ застройщиков и банков, в 2024 году — рост первоначального взноса. Таким образом, на традиционный сезонный спад в начале года придется и период адаптации к новым условиям. Рынку нужно время, чтобы найти баланс и подстроиться под новые реалии»,— констатирует генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой».
Господин Фельдман считает, что в дальнейшем спрос будет трансформироваться на фоне изменений условий ипотечного кредитования, но он все равно будет оставаться стабильным, и повышение первого взноса до 30% кардинально на активность покупателей не повлияет. «Да, на какое-то время мы увидим снижение интереса, но спрос должен быстро восстановиться. И, скорее всего, это случится с появлением каких-то новых финансовых инструментов»,— дает оценку директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Господин Софронов напоминает, что увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке до 20% критичного влияния не оказало, но столь значительный первоначальный взнос, как 30%, в дальнейшем на спрос повлияет. «Если отталкиваться от самых дешевых предложений на рынке Петербурга, то 30% — это порядка 1,5 млн рублей. В январе продажи, как правило, снижаются по сезонным причинам, но в целом в 2024 году снижение спроса произойдет за счет категорий заемщиков, для которых размер первоначального взноса критичен»,— рассуждает эксперт ГК «ПСК».
При этом девелоперы заверяют, что не будут пересматривать планы по выводу новых объектов на рынок, а также новых очередей в уже реализуемых проектах. «Мы не планируем менять планы, и, полагаю, большинство девелоперов — также. Объем свободного предложения может вырасти в моменте по причине снижения спроса на льготную ипотеку»,— добавляет господин Софронов. «Новые проекты будут выходить в объемах, удовлетворяющих текущий спрос,— думает господин Фельдман.— Если в 2024 году он будет находиться на уровне менее 3,2 млн кв. м, то застройщики будут очень осторожно вовлекать в оборот свой земельный банк».