На торги в очередной раз выставлен бизнес-центр «Золотое собрание» на Московском проспекте
Бизнес-центр «Золотое собрание» на Московском проспекте, 135, лит. А, находящийся в лизинге у признанного банкротом ООО «РИА “Панда”», производителя таблеток для потенции Игоря Воробья, выставлено на торги за 247,5 млн рублей. Кроме семиэтажного здания площадью 2,1 тыс. кв. м, на аукцион выставлен земельный участок на 900 кв. м. Эксперты рынка недвижимости называют объект «домом с привидениями» из-за сложной истории с собственниками. Юристы не считают актив проблемным, но советуют потенциальному покупателю ознакомиться с обременениями до совершения сделки.
Как следует из записи Единого федерального реестра сведений о банкротстве, имущество должника ООО «РИА “Панда”» Игоря Воробья, известного производителя БАДов для мужчин «Сеалекс» и «Али Капс», продается в рамках банкротства компании. На торгах реализуется совокупность прав лизингополучателя, предметом которых является бизнес-центр и право долгосрочной аренды на участок, на котором он расположен, сроком на 49 лет. «Проще говоря, продаются финансовые обязательства лизингополучателя РИА “Панда”. После выплаты долга покупатель получит право собственности на объект»,— пояснил директор аукционного дома «Торги-ру» Андрей Окулов. В 2013 году АО «Сбер-Лизинг» передало РИА «Панда» лизинговое имущество и установило залог в отношении предмета лизинга (объекта недвижимости) до 28 сентября 2023 года. В октябре 2020 года в отношении ООО «РИА “Панда”» была введена процедура конкурсного производства. Осенью 2022 года «Сбербанк Лизинг» передал права лизингодателя ООО «Комплексные оконные технологии», впоследствии давшему согласие на реализацию предмета лизинга в процедуре банкротства РИА «Панда». Это уже не первый аукцион в отношении данного имущества. В прошлом году объект с земельным участком выставлялся за 275 млн рублей. Начальная цена аукциона на понижение теперь составляет 247,5 млн, а минимальная — 173,2 млн рублей.
Не исполненная должником часть обязательств по договору лизинга составила примерно 28,6 млн рублей. Кроме того, у должника также имеется задолженность по оплате субаренды земельного участка на общую сумму около 2,6 млн рублей. «Фактически передача прав лизингополучателя повлечет за собой возникновение нескольких юридических последствий: возникновение у покупателя обязанности по возмещению ООО “РИА «Панда»” уже понесенных расходов по договору лизинга (возврат выкупной суммы, иных платежей) и оплате стоимости права долгосрочной субаренды, а также возникновение обязанности оплатить предмет лизинга (28,6 млн рублей), погасить уже существующую задолженность по договору субаренды (2,6 млн рублей) и впоследствии — продолжать вносить платежи по договору субаренды»,— объясняет партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Олег Пермяков. По его словам, до исполнения договора лизинга в полном объеме (выплаты последнего выкупного платежа по договору) коммерческий интерес покупателя заключается в том, что он правомочен сдавать это имущество в аренду и получать от этого доход. «Соответственно, после исполнения покупателем обязанности по уплате всех лизинговых платежей он получит объект в собственность — это и является конечной целью договора лизинга, которая делает его крайне ценным для инвесторов».
Участники рынка недвижимости ставят под сомнение ценность объекта, называя его «домом с привидениями» из-за судебных разбирательств вокруг бывших собственников (впервые здание выставлялось на торги за долги ООО «Ювелир Галактика» перед банком «Санкт-Петербург» еще в 2010 году). «В данном случае продаются права финансовой аренды, то есть непрямая собственность, и, вероятно, этот объект имеет обременения, о которых станет известно уже непосредственно участникам торгов»,— рассуждает Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге.
С «проблемностью» объекта не согласен господин Пермяков. «С точки зрения правовых последствий для покупателя договор представляет собой классический вариант договора купли-продажи здания с офисами с условием выполнения обязательств, предусмотренных договором лизинга. Вряд ли можно говорить о том, что объект является проблемным настолько, что его не следует приобретать с торгов»,— полагает юрист.
Господин Дуванов считает потенциально интересной ценой за объект 200–220 млн рублей и предупреждает о необходимости учитывать возможные риски, связанные с состоянием здания, сроками выселения нынешних арендаторов и неопределенностью относительно долгов и обременений. «Потенциальному покупателю необходимо тщательно проанализировать все эти факторы, прежде чем делать выводы о целесообразности участия в аукционе»,— рекомендует эксперт NF Group в Санкт-Петербурге.
«Сделка — не классическая для рынка недвижимости, и ее обстоятельства, безусловно, ограничивают количество потенциальных покупателей, что ожидаемо приведет итоговую стоимость сделки к ее минимальным значениям»,— признает господин Окулов.
Отношения по сдаче офисов в аренду не находятся в фокусе внимания в рамках процедуры торгов, поэтому перед приобретением имущества разумно провести дополнительный анализ сведений о договорах аренды, заключенных в отношении объекта, согласен господин Пермяков. «Для покупателя безразлично наличие у РИА “Панда” споров в деле о банкротстве, если только не будет подано заявление об оспаривании торгов — при наличии процедурных или иных нарушений, предусмотренных законом. Во всех остальных случаях, вероятно, его права как нового лизингополучателя никак не будут затрагиваться»,— говорит партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры».
Есть ли в бизнес-центре действующие арендаторы, выяснить не удалось. Опрошенные игроки рынка недвижимости сказали, что здание пустует и что продаются помещения должника, которые он занимал сам. На момент подготовки материала редакции не удалось пообщаться с конкурсным управляющим ООО «РИА “Панда”» Анной Нехиной. По данным справочника 2Gis, в здании расположена одна действующая организация — продавец БАДов «ВИС». СМИ связывали эту компанию с Игорем Воробьем. На данный момент в ЕГРЮЛ зарегистрировано ООО «ВИС Косметик», учредителями которого являются Ольга Игоревна и Елизавета Игоревна Воробей. По опубликованным в открытых источниках контактам компании на запрос «Ъ-СПб» не ответили.