Уровень продаж юнитов в комплексах за последние три месяца выше, чем за первое полугодие
В третьем квартале 2023 года в Санкт-Петербурге было реализовано 1239 юнитов в комплексах апартаментов всех форматов, что на 28% выше результата первого полугодия, подсчитали эксперты консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Уровень продаж за последние три месяца превысил показатель за предыдущий квартал и аналогичный период 2022 года более чем вдвое. 71% новых объектов составляют сервисные апартаменты. Эксперты прогнозируют, что два-три года в городе будет развиваться в основном этот формат, а «псевдожилье» переедет в Ленобласть.
На конец сентября 2023 года в Санкт-Петербурге было представлено 79 комплексов апартаментов общей площадью 868 тыс. кв. м (25 тыс. юнитов), подвели итоги третьего квартала 2023 года на петербургском рынке апартаментов в КЦ «Петербургская недвижимость». Лидерами по объему предложения стали Адмиралтейский район — 14%, Центральный район — 13% и Московский район — 10%. 38% комплексов расположены в историческом центре Санкт-Петербурга, говорят аналитики. Зачастую эти апарт-отели достаточно компактные и рассчитаны в среднем примерно на 100 номеров.
Средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов всех форматов в Санкт-Петербурге на конец третьего квартала 2023 года достигла 281 тыс. рублей, увеличившись на 2% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
«В наших введенных в эксплуатацию проектах, функционирующих как гостиничные предприятия, спрос стабилен, без каких-либо всплесков,— рассказал генеральный директор «МТЛ-Апарт» Николай Антонов.— А вот в проектах, в которых мы выступаем независимой управляющей компанией и консультантом, и в бизнес-классе, и в комфорт-классе всплеск интереса в этом году начался примерно с июля». По словам господина Антонова, в некоторых проектах были двух- и даже трехкратные внеплановые повышения цен, но начиная с конца октября все вернулось к средним темпам продаж.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за девять месяцев 2023 года на рынке Санкт-Петербургской агломерации в продажу вышел 21 новый комплекс апартаментов, включая новые очереди. 71% новых апарт-отелей занимают сервисные апартаменты. Именно сервисные апартаменты, составляющих половину из всех действующих объектов в городе, успешно конкурируют с арендными квартирами и отелями категории 3–4 звезды.
По мнению руководителя департамента управления проектами КЦ «Петербургская Недвижимость» Светланы Московченко, до конца года наибольшей популярностью будут пользоваться сервисные апартаменты в удачных локациях рядом с метро, с высоким качеством проживания и сервиса, под управлением профессиональных УК, имеющих доходные программы и продуманную концепцию с развитой инфраструктурой.
Как сказали «Ъ-СПб» в компании Nikoliers, несмотря на выросшую стоимость юнитов и подорожавшее ипотечное кредитование, апартаменты по-прежнему остаются одним из способов сохранения и капитализации средств за счет роста стоимости недвижимости, а также стабильного пассивного дохода на уровне 6–9% (что выше доходности от сдачи в аренду квартиры). Основные преимущества для частных инвесторов заключаются в комфортном пороге входа в готовый продукт с отделкой и мебелью (за счет малой площади лотов) и в наличии управляющей компании, которая предлагает инвестору пассивный (иногда даже гарантированный) доход без его участия.
«В Санкт-Петербурге, в отличие от других регионов, уже десятилетие наблюдается почти полный переход рынка апартаментов от формата buy-to-live к инвестиционным проектам апарт-отелей формата buy-to-let,— констатирует Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге.— В будущем рынок апартаментов определенно ждет эволюция как в части продукта, так и в части квалификации управляющих компаний. Изначально апартаменты позиционировались как аналог арендной квартиры с понятным стандартом отделки и минимальным сервисом. Сейчас у клиентов есть запрос на полноценный сервис, сопоставимый с гостиничным, организацию питания и обслуживания апартаментов как при краткосрочном, так и при долгосрочном формате размещения».
Среднесрочная и долгосрочная аренда востребована локальным потребителем в силу жизненных обстоятельств — ремонта, строительства основного жилья или развода, делится наблюдениями господин Антонов. «В рамках городского строительства еще два-три года будет продолжаться запуск преимущественно комплексов сервисных апартаментов как инвестиционного продукта. А в Ленобласти уже происходит и будет продолжать развитие в основном размытый формат (псевдожилье), где до 70% сделок по покупке связаны с собственным проживанием»,— прогнозирует руководитель «МТЛ-Апарт».