Объем жилья, сданного в Петербурге в первом полугодии, почти на 400 тыс. меньше, чем год назад
В июне 2024 года застройщики Петербурга сдали 166,8 тыс. кв. м жилья, вдвое меньше, чем год назад. К 1 июля в городе введено в эксплуатацию 1,397 млн кв. м жилья, что уступает показателям за январь — июнь 2023 года почти на 400 тыс. кв. м. Участники первичного рынка недвижимости зафиксировали в июне повышенный, но не ажиотажный уровень спроса, хотя объем продаж у некоторых компаний превзошел прошлогодний в несколько раз. Подводя итоги влияния отмененной с 1 июля льготной программы ипотеки, девелоперы отмечают, что это был, скорее, положительный для рынка период, так как он поддерживал продажи и позволил многим россиянам решить свой квартирный вопрос.
По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в июне 2024 года жилье ввели в пяти районах города. Больше всего новых квартир построили в Красногвардейском районе, где было сдано 42,9 тыс. кв. м в трех домах на 740 квартир. В Красносельском районе в эксплуатацию ввели два дома на 931 квартиру общей площадью 35,8 тыс. кв. м. В Приморском районе сдали 35,4 тыс. кв. м новых жилых помещений в двух домах на 663 квартиры. 13,6 тыс. кв. м было построено в сегменте ИЖС. Общий объем ввода в прошлом месяце значительно ниже количества сданного жилья в июне прошлого года. Тогда строители ввели в строй около 353 тыс. кв. м. Всего к 1 июля в городе построили почти 1,398 млн кв. м жилья, в первом полугодии 2023 года этот показатель составлял 1,775 млн кв. м.
Опрошенные застройщики отметили в июне высокий уровень спроса. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», назвал его повышенным, но не ажиотажным, хотя июнь был последним месяцем перед отменой льготной ипотеки. При этом превышение совокупного плана продаж в ГК «ПСК» составило 45%, в компании зафиксировали двукратный прирост по сравнению с маем 2024 года, а по отношению к июню прошлого года продажи увеличились более чем в три раза. Лидером июня в структуре продаж компании, по словам господина Софронова, стал сегмент комфорт-класса.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», рассказал «Ъ-СПб», что превышение плана по продажам в этой компании год к году достигло 25–30%, поэтому можно сказать, что признаки определенного ажиотажа все же были. «Обычно июнь — один из самых спокойных месяцев на рынке, и с началом лета наступает спад покупательской активности вплоть до конца августа. В этот раз такого не произошло: показатели июня были не хуже майских»,— подчеркнул господин Фельдман.
По оценке Юлии Ружицкой, генерального директора агентства недвижимости «Главстрой», основной всплеск покупательской активности пришелся на май и первую неделю июня. «Во многом это связано с досрочным закрытием приема заявок по льготным программам у крупнейших банков и отсутствием лимитов на выдачу. А так как процесс покупки в ипотеку требует определенного времени, во второй половине июня застройщики реализовывали остатки спроса»,— поделилась госпожа Ружицкая.
Вице-президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин признает, что льготная ипотека была важным фактором поддержания спроса на рынке — особенно в условиях роста себестоимости и роста социальной нагрузки на девелоперов, что привело к увеличению цен. «Но подчеркну, что речь идет не о всех льготных программах, а только о программе «Господдержка 2020″»,— обращает внимание господин Фалкин.
Другие девелоперы также считают, что период льготной ипотеки благотворно сказался на фукционировании первичного рынка недвижимости. «Это был положительный опыт однозначно, кто бы что ни говорил,— убежден господин Софронов.— Огромное количество людей смогли улучшить свои жилищные условия за эти годы». Временной мерой льготную ипотеку делает экономическая политика, продолжает коммерческий директор ГК «ПСК»: если ключевая ставка высока, то многое нужно субсидировать. С другой стороны, если ключевая ставка опускается до такого же уровня, как в развитых странах, то льготные программы в принципе не требуются.
Господин Фельдман полагает, что негативным моментом льготной ипотеки было то, что низкие ставки вызвали высокую инвестиционную активность и безудержный рост цен, что в итоге свело доступность жилья до самых низких уровней. Госпожа Ружицкая говорит, что предполагалось, что отказ от программы должен быть поэтапным, плавным. В целом так и произошло: программа из массовой все больше становилась адресной. Сначала последовало повышение действующей ипотечной ставки для господдержки, затем корректировка условий. «И если бы все эти шаги не наложились на текущую экономическую ситуацию, программа льготной ипотеки завершилась бы для рынка логично и без потрясений. А с учетом того, что условия по семейной ипотеке еще не сформированы и лимиты на ИТ-ипотеку закончились, сейчас рынок замер в ожидании новых условий».
«Теперь будущее рынка довольно туманно, особенно без четкого понимания дальнейшей судьбы ключевой ставки,— сетует коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова.— Предполагаю, что после завершения программы льготной ипотеки спрос на рынке первичной недвижимости может упасть примерно на 40%, а сам рынок может ждать стагнация. Снижение спроса может начаться уже в июле и августе».
Впрочем, уверена госпожа Орлова, и девелоперы, и банки, и регуляторы сумеют пройти этот этап и адаптироваться к новым условиям, ведь улучшение жилищных условий остается одной из базовых человеческих потребностей, и все участники рынка уже думают над тем, как они могут стимулировать спрос.
Директор по продажам LAR Development Евгений Бескровный также ожидает, что до конца лета в масс-маркете будет некоторое проседание спроса, но затем застройщики адаптируются и, вероятно, всеми участниками рынка (и бизнесом, и государством) будут выработаны новые поддерживающие меры. «В частности, девелоперы перестроятся с ипотеки на рассрочку. Как следствие, доля последней, которая сейчас не превышает 15–20% от всех сделок, может к концу года увеличиться до 30–35%, причем в основном за счет длительных рассрочек, которые в какой-то мере будут альтернативой ипотеке»,— рассуждает господин Бескровный.
Господин Софронов дает оценку, что основной задачей теперь является обеспечение сниженного ежемесячного платежа на период ближайших двух лет, пока планируется высокая ключевая ставка. С точки зрения спроса общая картина будет напоминать первое полугодие 2023 года, предполагает эксперт ГК «ПСК».
«Мы продолжаем предлагать совместно с банками-партнерами субсидируемые ипотечные продукты на специальных условиях: с привлекательными ставками, доступным первоначальным взносом и комфортными платежами. Всех этих мер вполне достаточно для поддержки спроса, а также выработки новых стратегий в условиях прекращения субсидирования государством ряда ипотечных программ»,— настроен позитивно директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Господин Фалкин ожидает, что во втором полугодии, с учетом перспективы невысокого спроса, застройщики будут придерживать выводы в продажу новых проектов и очередей даже по тем проектам, где получено разрешение на строительство. И это еще более снизит объем предложения. Девелоперам предстоит приспосабливаться к работе на сжимающемся высококонкурентном рынке. «Здесь есть два основных возможных пути: помимо конкурентной стратегии, которая нацелена на максимальное снижение издержек, эффективна и стратегия дифференциации, направленная на создание уникального продукта и сервиса»,— резюмирует эксперт группы RBI.