Ввод жилья в конце весны был вчетверо ниже прошлогоднего, зато продажи выросли в 2–2,5 раза
В мае 2024 года застройщики Петербурга сдали 56,9 тыс. кв. м жилья, а год назад — 236,8 тыс. К 1 июня в городе было введено в эксплуатацию 1,231 млн кв. м жилплощади, притом что за январь — май 2023-го девелоперы построили более 1,4 млн кв. м. Участники первичного рынка недвижимости зафиксировали в мае заметный всплеск продаж, объясняя его грядущей отменой льготной ипотеки и пересмотром условий по семейной. Поскольку рынку не привыкать адаптироваться к меняющимся экономическим условиям в стране, застройщики оптимистично прогнозируют, что неизбежное сокращение объема выдачи ипотеки вряд ли выльется в продолжительное отсутствие спроса.
По данным комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга, в мае 2024 года жилье ввели только в трех районах. В Петроградском сдали 24,08 тыс. кв. м в одном доме на 330 квартир. В Пушкинском в эксплуатацию ввели тоже только один дом — на 264 квартиры общей площадью 12,6 тыс. кв. м. В Выборгском районе появилось 3,5 тыс. кв. м жилых помещений в 44 квартирах нового дома. Еще 16,6 тыс. кв. м было построено в сегменте ИЖС. Всего к 1 июня в Северной столице прибавилось 1,231 млн кв. м жилья — год назад этот показатель составлял 1,42 млн кв. м.
Как рассказал «Ъ-СПб» коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов, майские продажи выросли в сравнении с прошлогодними в 2,5 раза. «Но это эффект низкой базы»,— предупредил эксперт. Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова сообщила, что в последний месяц весны в ее компании наблюдался примерно двукратный прирост количества сделок к аналогичному периоду 2023-го, а по отношению к апрелю 2024 года — увеличение продаж на 35%. «Примечательно, что на интерес к покупке недвижимости не повлияли даже майские праздники»,— отметила госпожа Орлова.
«Главстрой Санкт-Петербург» в прошлом месяце, по сравнению с маем 2023 года, зафиксировал рост объема спроса на 45%, и на 19% больше, чем в апреле 2024-го. Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании Дмитрий Ефремов связывает рост продаж с ожиданием двух ключевых событий этого лета: завершения ипотечной программы с господдержкой и пересмотра условий семейной ипотеки.
«Сейчас большинство сделок на рынке недвижимости заключается с привлечением льготного ипотечного кредита, а брать ипотеку по рыночным ставкам (не меньше 16%, в среднем около 17%) явно захочется немногим,— констатирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.— Это, конечно, очень мотивирует покупателей вбежать в последний вагон уходящего поезда дешевой ипотеки».
В структуре ипотечных займов льготная ипотека вернула себе в мае приличную по сравнению с апрелем долю — с 10% взлетела до 35%, приводит показатели господин Софронов. И такой же объем, по словам эксперта ГК «ПСК», пришелся на IT-ипотеку. «Семейная программа впервые за очень длительное время набрала меньшую долю, чем массовая льготная, — 30%. При этом 83% недвижимости комфорт-класса, по статистике нашего портфеля, приобреталось в ипотеку. В премиальной недвижимости в мае каждая четвертая сделка проходила с использованием ипотечных денег. В апартаментах — одна из пяти»,— рассказал господин Софронов.
По словам госпожи Орловой, доля ипотеки в Санкт-Петербурге по-прежнему высока — примерно 85% от общего количества сделок ГК «А101». На семейную и ипотеку с господдержкой приходится около 90% всех ипотечных сделок компании. Количество сделок по семейной ипотеке в ГК «Ленстройтрест» сегодня приближается к 50%. По информации «Главстрой Санкт-Петербург», наибольшее число договоров в компании было за прошлый месяц заключено с использованием семейной ипотеки. «Кроме того, в мае мы отмечали рост доли рассрочки: с 8–9% в марте — апреле до 14% на конец весны»,— заметил господин Ефремов.
Директор по продажам LAR Development Евгений Бескровный указал, что на рынке новостроек бизнес-класса рассрочка успешно конкурировала с ипотекой (льготной в том числе) и ранее. «При лимите в 12 млн рублей, который действовал до конца декабря, с учетом первоначального взноса по программе льготной ипотеки вполне можно было приобрести довольно просторную однокомнатную квартиру в доме бизнес-класса»,— рассуждает господин Бескровный. Однако в новый, сниженный вдвое лимит, даже при 30-процентном первоначальном взносе, из петербургского высокоценового сегмента не вписывается практически ничего. Из-за этого уже к марту доля ипотеки в бизнес-классе снизилась примерно до трети всех сделок, а рассрочек, напротив, повысилась до 60%, обрисовывает ситуацию на рынке представитель LAR Development.
Сворачивание с 1 июля программы «Господдержка-2020» никак не скажется на рынке премиального жилья, предполагает господин Бескровный. «Но если лимиты по семейной ипотеке не изменятся, то значительную долю (около четверти всех сделок) она продолжит занимать достаточно долго. Для определенной категории покупателей эта программа все равно будет выгоднее, чем рассрочка»,— объясняет эксперт.
Господин Софронов прогнозирует, что принципиальное соотношение объема выданных кредитов по упомянутым ипотечным программам в июне, скорее всего, сохранится: «Весь оставшийся спрос по массовой льготной ипотеке, так или иначе, будет выбран».
Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург» ожидает в июне повышения покупательской активности. «Люди, планирующие приобрести жилье в ближайшее время, постараются воспользоваться льготными ипотечными программами сейчас, пока условия остаются действительно выгодными»,— заключает господин Ефремов.
Господину Фельдману кажется перспективной идея дифференциации ставок по семейной ипотеке в зависимости от площади приобретаемой квартиры: чем больше «квадратов», тем ниже ставка. «Другая надежда связана со снижением ключевой ставки к концу текущего года. Тогда рыночные условия по ипотеке станут более привлекательными для покупателей,— делится с «Ъ-СПб» директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».— Пока же мы ждем в первые месяцы после 1 июля спада спроса до показателей ниже тех, что были до начала локального ажиотажа, то есть мартовских и ранее».
Госпожа Орлова видит два сценария развития событий в преддверии ипотечных перемен. По пессимистичному прогнозу, предполагающему ухудшение условий семейной программы и отмену льготной ипотеки под 8%, выдача кредитов в среднем по рынку может упасть с 90 до 70% уже в летние месяцы. «Если опираться на оптимистичный сценарий, то в случае сохранения семейной программы без изменений и сегментирования госипотеки под 8% на адресные программы, выдача займов на жилье останется на прежних позициях — 90% от всех сделок, а в пиковые месяцы даже достигнет 95%»,— резюмирует эксперт «А101».