при ценовой коррекции
В Петербурге за четыре месяца 2024 года был введен в эксплуатацию один апарт-комплекс на 61 юнит. В стадии строительства находится свыше 18 тыс. юнитов, что составляет более 760 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод примерно 5,65 тыс. новых юнитов. При этом цены, по сравнению с прошлым годом, несколько снизились — в среднем по городу на 3%.
Согласно данным компании Maris, к концу апреля 2024 года в Петербурге и Ленинградской области были введены в эксплуатацию 120 комплексов апартаментов на 36 751 юнит. На стадии строительства находится еще 18,28 тыс. юнитов площадью более 762 тыс. кв. м.
С января по апрель девелоперы вывели в продажу четыре апарт-комплекса на 666 юнитов, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года. До конца 2024-го планируется ввод в эксплуатацию 5,65 тыс. юнитов в 30 комплексах.
В 2023-м в продажу было выведено 28 новых проектов, или более 5700 юнитов (-16,8% к 2022-му).
Наибольшую долю рынка по количеству юнитов занимают апартаменты комфорт класса, а по вводу в эксплуатацию лидируют Московский, Выборгский, Василеостровский и Фрунзенский районы. При этом больше всего апартаментов строят в Невском, Московском, Красногвардейском и Приморском районах.
В I квартале 2024 года объем продаж на рынке апартаментов Петербурга составил 818 юнитов (возведены по договорам долевого участия, ДДУ), что почти вдвое превысило прошлогодний показатель. Также в этот период наблюдалась незначительная отрицательная коррекция цен.
Средняя цена за квадратный метр снизилась на 6,1% по сравнению с четвертым кварталом 2023 года, а в годовом выражении — на 3%, рассказали в Maris.
К концу прошлого года около 75% всех апартаментов города относились к сервисным. Из них более 51% классифицированы, то есть находятся под управлением профессиональных управляющих компаний (УК) и ориентированы под туристское размещение и долгосрочную аренду, а остальные 49% используются собственниками для проживания или самостоятельной сдачи в аренду.
«Доля сервисных апартаментов варьируется в диапазоне 65–85% в структуре предложения и меняется в ту или иную сторону при пополнении рынка новыми объектами в зависимости от их формата»,— пояснила директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.
Заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш несколько иначе оценивает соотношение между форматами. «В черте города распределение между сервисным и несервисным форматом практически сравнялось — 56 и 44%. Распределение предыдущего года — 63 и 37%»,— говорит она.
Управляющий партнер ГК Fizika Development Александр Кравцов отмечает, что на рынке апарт-отелей наметилась тенденция к росту числа объектов смешанного формата.
«Все больше комплексов апартаментов, особенно в центральных районах, имеют гибкую концепцию: они подходят как для проживания собственника, так и для краткосрочного пребывания. Дополнительным фактором спроса является готовая отделка, позволяющая сразу переезжать в объект. Гостиничные сервисы в данном случае (портье, химчистка, спортзал и фитнес, коворкинг и общепит) уже во многом обязательные опции и в жилых проектах высокого класса; это больше не признак исключительно гостиничного объекта. Также сказывается дефицит участков для жилого строительства в центре. Там, где можно построить апартаменты для жизни, девелопер их и создает, но при этом может оставить пул лотов для потенциальных инвесторов. Однако такой подход работает исключительно с чеком до 20–25 млн рублей. Апартаменты выше стоимостью, как правило, уже приобретаются для себя или как дополнительный актив в виде недвижимости»,— говорит господин Кравцов.
«На данный момент доходность в действующих комплексах апартаментов около 6–8% годовых. А в проектах с небольшим номерным фондом, с исключительными локальными и видовыми характеристиками, централизованным профессиональным управлением доходность может составлять 10–12% благодаря круглогодичному краткосрочному формату работы»,— рассказала госпожа Кулеш.
Девелоперы стремятся, чтобы эксплуатационное, коммерческое и гостиничное управление юнитами целиком передавалось в единую структуру. Однако пока большинство комплексов не находится под полным управлением такой структуры.
Ольга Трошева уточнила, что в Петербурге полное управление среди компаний не распространено. Аналитики зафиксировали лишь единичные случаи в небольших комплексах в центре города.
«У профессиональных УК в сервисных апартамент-отелях доля юнитов в управлении, в зависимости от стратегии, может в среднем достигать 30–80%»,— отметила госпожа Трошева.